Thierry Cortey dirige Sunfim, une société spécialisée dans la vente de biens immobiliers à l’étranger.

Il intervient dans de nombreux pays et notamment dans des destinations qui séduisent les retraités français : Portugal, Espagne, Île Maurice, Maroc, Grèce, Thaïlande et la République Dominicaine où il est personnellement installé.

Bonjour Thierry

L’acte d’achat d’un bien à l’étranger est-il très différent de la France ?

 

Globalement, les procédures à l’étranger ressemblent à la procédure française avec une réservation du bien immobilier puis une réitération en acte authentique auprès d’un juriste. (avocat, notaire).

Ce qui diffère ce sont les droits de mutation de la propriété ainsi que les frais d’actes et taxes et parfois le cadastre.

Prenons l’exemple de ce que l’on appelle en France communément les frais de notaire et qui représentent dans l’hexagone désormais environ 8.5% de la valeur du bien. En République Dominicaine ils sont compris entre 4 % et 6 % et au Portugal entre 6 % et 10 %.

Ceci dit, ce qui peut également être intéressant d’observer sont les taxes à payer sur les plus-values réalisées lors de revente d’un bien immobilier. Alors qu’en France désormais ces taxes atteignent souvent jusqu’à 36.6% dans d’autres endroits elles sont généralement plus faibles et excèdent rarement 20%.

 

La propriété immobilière est-elle régie par le code Napoléonien où son équivalent à l’étranger ?

 

Vous retrouvez les mêmes principes dans les autres pays du monde.

En République Dominicaine les lois sont issues du Code Napoléon, vous êtes propriétaire du terrain et vous avez un fiscaliste qui est exactement comme notre notaire en France. Pour pouvoir acheter dans ce pays, il faut s’assurer que le vendeur est bien en possession de son titre de propriété (Titulo) transférable. Le notaire est là pour vérifier tous les éléments et garantir l’achat.

En ce qui concerne l’ile Maurice, c’est le Code Napoléonien qui s’applique.

Les notaires mauriciens sont soumis au même formalisme que les notaires français, il y a un cadastre, un bureau des hypothèques…

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Peut-on devenir pleinement propriétaire à l’étranger ?

Généralement, l’acquisition d’un lot dans une copropriété vous confère un achat en pleine propriété alors qu’une maison individuelle pose le problème de la propriété du terrain, et dans ce cas tous les pays n’ont pas la même réglementation en la matière.

Par exemple en Thaïlande et Indonésie, vous pouvez devenir propriétaire d’un appartement mais pas du terrain occupé par une maison. Vous devrez signer un bail emphytéotique de location du terrain pour une durée de 20 ans à 30 ans.

Pour acquérir des terrains en Thaïlande, nos partenaires peuvent créer des sociétés Thaïlandaises pour l’achat des terrains et mettre les permis de construire au nom de l’acquéreur étranger.

Est-il possible d’acheter en empruntant ?

 

A part en Thaïlande, à l’Île Maurice et au Maroc, il faut payer cash car les banques peuvent prêter à des étrangers mais à des taux exorbitants et souvent le bien acheté fait l’objet d’une hypothèque.

Toutefois certaines banques à l’étranger peuvent accorder des prêts à des acquéreurs étrangers, mais rarement au-delà de 60% de la valeur du bien comme c’est le cas aux Canaries par exemple. Un apport personnel important demeure donc nécessaire.

A l’Île Maurice, les banques ont confiance dans l’immobilier et prêtent jusqu’à 60 voir 70% de l’investissement sur la seule base du bien ou de sa rentabilité locative.

Quels sont les risques à acheter un bien à l’étranger et comment s’en prémunir ?

Il y a des risques partout dans le monde y compris en France.

En achetant un bien à l’étranger, il faut faire attention au  cadre politique. En ce qui concerne l’Ile Maurice c’est un pays stable, une vraie démocratie avec l’émergence d’une classe moyenne et une croissance annuelle de plus de 3% depuis plus d’une décennie.

Il faut aussi se méfier du risque du taux de change ou d’une dévaluation et là encore Maurice est un modèle de stabilité car si la monnaie locale est la roupie, l’euro comme le dollar y sont acceptés et il n’y a aucun risque en ce qui concerne les transferts de fonds car Maurice est devenue la plate-forme financière de l’océan indien. 

Sur notre site web nous n’avons pas voulu insérer des pays d’Afrique car à part pour le Maroc est la Tunisie, le continent n’est pas stable à ce jour.

Nous conseillons à tous nos clients d’acheter ou de construire en gardant à l’esprit qu’un jour ils feront peut-être le choix de revendre. C’est un critère à prendre en considération au moment de faire les différents choix liés à l’acquisition. 

Bien que les risques soient inhérents à toute transaction il est toujours possible de les réduire au maximum, c’est pourquoi notre structure SUNFIM s’appuie sur un cabinet juridique Français spécialisé dans le conseil et l’accompagnement aux investisseurs immobiliers à l’international.

Est-il facile de revendre son bien à l’étranger ?

Oui  c’est facile de revendre son bien, par exemple, en République Dominicaine, même si la taxe de plus-value existe, elle n’est pas appliquée sur les ventes entre particuliers et il n’existe pas de taxe d’habitation. La taxe foncière n’est applicable qu’à partir de 120 000 Euros et s’élève à un montant de 1% du montant excédent. 

Il est également plus facile de trouver un acquéreur lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier sis dans un secteur à forte demande. C’est le cas dans les pays qui pratiquent la défiscalisation et dans ceux où les rentes locatives sont fortes grâce au tourisme.

Il va sans dire qu’en France comme à l’étranger, la différence entre l’offre et la demande impactent fortement les reventes. Plus forte sera la demande, plus vite le vendeur trouvera son acquéreur.

 

Quelles sont les caractéristiques des biens les plus recherchés par les retraités français ?

Les retraités en République Dominicaine achètent aussi bien des villas que des appartements, cela dépend de l’environnement recherché (ville ou campagne)
En général, les maisons font environ 100 m2 et sont situées dans une résidence sécuritaire et privée avec piscine individuelle à proximité ou avec vue mer.
Les propriétaires préfèrent payer un forfait mensuel et profiter de tous les services proposés, comme entretien piscine et jardin ménage, etc…

Ceci se vérifie également sur d’autres pays comme la Grèce, le Portugal, les Canaries

Pour 150 000€ que peut-on avoir dans les différents pays ?

A Porto par exemple un appartement T3 à proximité de la plage coûte environ 135 000 €

Aux îles Canaries on peut acquérir des appartements avec deux chambres en complexe touristique entièrement géré pour environ 150 000 €. Les retraités  peuvent venir y passer l’hiver dans un climat doux et rentabiliser leur bien en le louant quand ils ne l’occupent pas. 

La Grèce peut dans certains cas être une destination attractive avec des petites villas individuelles à cette fourchette de prix, mais également la Bulgarie en mer noire, ou là, le coût de la vie est trois fois moins cher qu’en France. 

A l’Île Maurice il est difficile de trouver des biens à 150 000 €, les prix moyens avoisinant les 350 000 € avec essentiellement des villas individuelles avec piscine

Le Maroc, est un pays plutôt à la mode pour les retraités français. En ce moment à proximité d’Agadir et dans un village spécialisé pour les Seniors géré par notre partenaire, vous trouverez des villas à partir de 135 000 €. Trois tranches sont maintenant toutes vendues et livrées à de nombreux retraités.

En Thaïlande 42% des retraités français répertoriés seraient installés dans le secteur de Pattaya et Chonburi, à proximité des plages.

En Résidence Senior à Pattaya (Mandara Residence Senior), vous pouvez avoir pour 100 000€ un bungalow de 60 m² sur un terrain de 180 m2. 

A la résidence Mandara toutes les villas, les espaces communs et les installations sont accessibles aux handicapés.Le centre médical est géré par un médecin parlant français, anglais et allemand et une permanence d’infirmières 24h/24

Nous avons aussi  des villas à KHO SAMUI entre 90 000 € et 160 000 €.

Un accord entre la France et la Thaïlande a été mis en place afin de ne pas avoir double imposition. Les pensions de retraite perçues par un Français domicilié fiscalement en Thaïlande sont donc imposables exclusivement en France selon les règles de droit commun.

En République Dominicaine une villa de 100 m2 avec piscine individuelle sur un terrain de 800 mètres carrés coûte en moyenne 150 000 €, toutefois il est possible de trouver des biens moins chers.

Quelles sont les tendances d’évolution des prix des différents pays ? Et où selon vous se font les meilleurs investissements ?

Les prix dans l’immobilier sont en train d’augmenter dans de nombreux pays mais pas autant que la France.
A ce jour, l’Euro est fort – 1 €  c’est 1.22 $. Il vaut mieux investir actuellement dans les pays au Dollars comme la République Dominicaine, le Costa Rica et éventuellement les Etats Unis.

L’immobilier mauricien connaît une hausse continue et régulière de ses prix qui est la conséquence d’une demande soutenue, mais aussi d’une évolution des biens vers plus de qualité, une standardisation internationale des prestations et une rareté des bons emplacements.

Au Portugal les prix augmentent en ce moment sous l’effet de l’exonération fiscale. En 2 ans, ils ont augmenté de 20%.

En Espagne, en moyenne, le prix par mètres carrés a augmenté de 2,9 % en 2017.

Au Maroc, malgré une légère baisse des ventes, les prix de l’immobilier ont connu une hausse de 6,2%.

En Grèce, après ajustement pour tenir compte de l’inflation, les prix de l’immobilier ont en fait très légèrement augmenté, de 0,03 %.

Vous qui vivez en République Dominicaine, que pensez-vous de cette destination pour les retraités français et de ses atouts notamment face au Portugal ?

La différence de climat entre la République Dominicaine, pays où je réside et le Portugal est importante et c’est un point important pour les retraités. Les températures minimales sont en hiver de 24°C minimum et souvent de 30°C et l’eau de mer est à 27°C…

Le pouvoir d’achat est un atout majeur du pays. Par exemple un plat local (poulet riz) coûte 2 € au restaurant.

Même si la République Dominicaine est loin de la France, il est toujours possible d’être suivi sur un plan médical soit en Martinique, soit en Guadeloupe, à une heure d’avion. La République Dominicaine offre une ambiance latine très orientée vers les Etats-Unis et l’Espagne. Il existe une grande mixité au niveau des expatriés qui viennent du monde entier et se côtoient au quotidien.

Pour obtenir leur carte de résident permanent, les retraités doivent percevoir mensuellement 1500 $ pour une personne seule et 600 $ supplémentaire pour un couple.

Le Portugal a l’avantage d’être proche de la France. Le climat est y doux et les Français y bénéficient de 25 % de pouvoir d’achat en plus.

 

Quels sont vos projets en cours susceptibles d’intéresser les retraités français ?

Nous préparons un complexe touristique 5 étoiles aux Canaries avec tous les services d’une résidence de luxe, par le biais d’un investisseur qui devrait lancer la construction en 2018 sur une parcelle idéalement située en première ligne mer et près de la marina ou sont mouillés les yachts. La zone est particulièrement bien fréquentée et les appartements seront livrés en 18 mois. Le tarif sera de 200 000 € avec une rente locative possible de 12% pour ceux qui souhaitent mettre leur bien en location touristique. Les impôts sur les locations perçues ne sont que de 7 % aux Canaries.

 

Pour ceux qui souhaiteraient s’y installer, il est tout à fait possible d’y mettre sa résidence personnelle ou fiscale. Même à ce prix une plus-value lors de la revente sera possible et de l’ordre de 20% dès la première année. Les Canaries sont à seulement 4 heures de la France et le climat y est ensoleillé toute l’année. 

La tendance de l’investissement y est favorable. Comme l’immobilier commence à peine à remonter en Espagne C’est un système d investissement très rentable car en plus de la plus-value que peut faire l’investisseur en revendant il a pendant 10 ans un loyer garantit qu’il peut associer à des vacances ou à sa deuxième résidence.

En Grèce, notre structure n’a pas trop de produits mais est actuellement en développement : un complexe touristique en première ligne mer est en préparation et proposera 44 villas individuelles à partir de 95 000 € pour des petites maisons de 100 mètres carrés sur une parcelle de 500 mètres carrés et avec une petite piscine individuelle.

Nous sommes aujourd’hui en recherche active de nouvelles résidences seniors dans beaucoup de pays dans le monde.

Nous avons des produits immobiliers sur Miami, Détroit et prochainement Chicago avec des rentabilités entre 9 et 12 %.

 

Merci Thierry pour toutes ces réponses  !

Retrouvez tous les biens immobiliers de Sunfim sur http://www.sunfim.com

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