Au sommaire

 

  • La location est traditionnellement peu pratiquée au Portugal

  • Le »boom » de la location saisonnière se poursuit

  • La location courte durée est fiscalement plus intéressante pour les propriétaires

  • Les conséquences sont lourdes pour la location longue durée

  • La situation pourrait évoluer par la suite

  • Les 10 conseils pour trouver une location à l’année pour la retraite au Portugal

Vous envisagez de prendre votre retraite au Portugal et vous aimeriez commencer par louer à l’année une maison ou un appartement ?

L’intention est bonne. Cela permet de découvrir en profondeur le pays et de « tester » durablement la vie sur place avant d’acheter si vous en avez les moyens. Toutefois, ce n’est pas si facile à mettre en œuvre car il est devenu particulièrement difficile de trouver une location à l’année au Portugal…

Voyons comment s’explique cette situation et comment faire pour sortir votre épingle du jeu et trouver la maison ou l’appartement qui feront de vous un ou une retraitée heureux(se) au Portugal.

 

La location est traditionnellement peu pratiquée au Portugal

Ce n’est pas un hasard si le taux de propriétaires au Portugal est parmi les plus élevés d’Europe.

Cela s’explique par le fait qu’il a longtemps été inintéressant, et même risqué, pour les propriétaires de louer leur bien.

Les locataires étaient trop protégés. Il était difficile de les faire partir en cas d’impayés et impossible d’augmenter les loyers même si l’inflation le justifiait. Jusqu’en 1990 les baux signés étaient à prix fixe et « éternels », c’est-à-dire à vie, si le locataire le souhaitait.

C’est un peu comme si le système des « loyers 48 »  que nous avons connu en France (et qui existe encore marginalement) avait été maintenu… Il n’y aurait plus rien à louer dans l’hexagone depuis longtemps…

Louer à l'année retraite au Portugal
Location à l'année retraite au Portugal

Dans ce contexte, les Portugais se sont désintéressés de l’investissement locatif, et pour ceux qui étaient coincés avec leur locataire en place, ils ont dû laisser leur bien se dégrader faute de pouvoir financer des travaux.


Aussi, « Jusque dans les années 1990, il était impossible de trouver un appartement à louer au Portugal. Les gens ont donc dû demander de l’argent aux banques pour acheter. Pour faire face à la demande de fonds, celles-ci ont emprunté à l’étranger. Tout cela a contribué à l’augmentation de la dette extérieure ». indiquait Luis de Menezes Leitão président de l’association Lisboète des propriétaires

En échange d’une aide 78 milliards d’euros sur trois ans, débloquée par le FMI, la BCE, et la Commission européenne, le Portugal s’est engagé en 2011, entre autres mesures drastiques, à modifier en profondeur les lois qui régissent le marché de la location. Ce fut fait en 2012 avec la Nova lei do arrendamento urbano” (nouvelle loi de la location urbaine).

Malgré les avancées réalisées vis-à-vis des propriétaires (possibilité d’expulser les locataires mauvais payeurs et liberté de réviser les loyers), ces derniers ont continué à bouder la mise en location longue durée dont la mauvaise image était ancrée dans les esprits.

Quant à la demande côté locataires portugais, elle était encore faible à cette époque car les taux d’intérêts étant bas, payer un loyer ou un emprunt revenait au même tout en étant à terme, dans ce dernier cas, propriétaire.

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retraite au Portugal

Le « boom « de la location saisonnière

Côté location à la nuit ou à la semaine, l’histoire est différente…En 2007 est apparue AirBnb qui a permis la mise en relation directe et très facile entre propriétaires et les touristes. Cela a déclenché, comme dans le monde entier, une explosion de ce marché au détriment de la traditionnelle hôtellerie.

Plus d’un million de personnes visitent chaque année le Portugal grâce à cette fameuse plate-forme internet.

De plus, ces dernières années, le tourisme au Portugal a explosé tant les visiteurs ont été séduits par ce cocktail de tradition, authenticité et modernité avec un climat de rêve et des prix tout doux.

Location retraite immobilier Portugal

De nombreux vacanciers se sont également détournés du Maghreb au profit de la destination portugaise jugée bien plus stable et plus sûre.

Le nombre de touristes augmentant, les propriétaires ont pu proposer des prix de location élevés et financer la remise en état de leur bien. La location de leur appartement ou de leur maison est devenue d’autant plus rentable qu’ils ne l’ont que rarement signalée aux services des impôts.

L’Etat portugais a réagi en obligeant les annonceurs à déclarer la location de leur bien et à apposer le n° d’alojamento local sur toute annonce publiée. Désormais le fisc portugais consulte les annonces et les vérifie pour faire la chasse aux bien non déclarés.

La location courte durée est fiscalement plus intéressante…

Même déclarée, ce qui est encore loin d’être systématiquement le cas…, les propriétaires ont intérêt à pratiquer la location saisonnière, quitte à laisser leur logement vide hors saison.

Taux d’imposition selon le type de location au Portugal (applicable pour les propriétaires résidents)  :   

  • Location à l’année : 28% d’impôts sur les revenus locatifs après déduction des charges d’entretien avec facture.

  • Location courte durée : 28% sur 35% des revenus locatifs quel que soit votre taux d’imposition sur les revenus… (avant 2017, le taux n’était que de 15%)

immobilier retraite au Portugal

En dehors des considérations de charge (elles peuvent être très limitées), cela revient à dire que les propriétaires portugais paient 3 fois plus d’impôts s’ils louent à l’année que s’ils louent aux touristes de passage… 

Un point important si vous vous « rabattiez » sur la location de courte durée : les contrats associés ne permettent pas d’obtenir le fameux statut RNH (résident non habituel) qui offre la possibilité de ne plus payer d’impôts sur vos pensions privées pendant 10 ans.

Les conséquences sont lourdes pour la location longue durée

Tous les propriétaires ne sont pas pour autant motivés par la location saisonnière, du fait qu’elle implique de nouveaux risques à chaque entrée dans les lieux et une lourde gestion au quotidien. Certains d’entre eux continuent donc à privilégier la location longue durée, surtout dans les zones les moins touristiques.

Mais au global, pour les retraités français, la demande est très supérieure à l’offre…pour 2 raisons :

  • les étrangers, retraités ou non, désireux de s’installer au Portugal sont de plus en plus nombreux

  • seule une partie des biens disponibles correspond à leurs attentes en termes de confort, les portugais se  contentant souvent de logements vétustes, mal isolés et sans chauffage ni climatisation.

Dans ce contexte, les bailleurs en profitent pour être de plus en plus sélectifs.

Il y a encore peu, les Portugais louaient leur bien sans même demander de garanties aux locataires.

Désormais, les propriétaires choisissent les dossiers les plus solides et qui leur parviennent le plus rapidement.

Ils demandent très souvent un garant portugais et, à défaut d’être en mesure d’en fournir un, ils vous imposeront de verser 6 mois, voire plus, d’avance.

louer retraite au Portugal

Les propriétaires reçoivent des offres sans même avoir à faire de la publicité, juste par le bouche à oreille et avec le stock des demandes réalisées en agence.

Cela rend les recherches à distance compliquée… et la facilité qu’ils ont à trouver un locataire les incite à augmenter les loyers à chaque renouvellement de bail…

Mais ne désespérez pas face à ces tendances défavorables, car il reste de belles opportunités pour votre retraite au Portugal, surtout lorsque l’on s’éloigne un peu des côtes.

Il suffit juste de savoir les saisir !

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Les démarches pour partir vivre à l’étranger sont lourdes.

Afin de ne rien oublier et de ne pas faire d’erreur qui pourraient vous coûter cher, nous vous recommandons d’utiliser la chek-list de la retraite à l’étranger (à télécharger gratuitement)

La situation pourrait bien évoluer par la suite.

Actuellement, le pays, et en particulier, Lisbonne est en proie à la fièvre de la rénovation sous l’effet de son dynamisme retrouvé, mais non nombre d’appartements rénovés vont être remis sur le marché dans le but de faire de la location saisonnière ou de faire une plus value immobilière grâce à leur vente 

Au Portugal, mais aussi dans de nombreux autres pays, les locations touristiques sont devenues la bête noire de tous ceux qui ne peuvent pas en faire et ils sont nombreux ! Tout le monde n’a pas la chance de posséder plusieurs logements…

Le boom des locations touristiques a pour conséquence de faire augmenter les prix des appartements dans les centres-villes et les zones de bord de mer:  

  • Les primo-accédants (1er achat immobilier) voient s’envoler la perspective d’être un jour propriétaire.

  • Ceux qui ont besoin de « s’agrandir » sont obligés de quitter les secteurs les plus demandés.

  • Ces mêmes zones perdent leur âme, les centre-villes sont vidés de leurs habitants et livrés aux touristes. 

L’Espagne a été un des premiers pays touché par ce fléau et, après Barcelone, Valence et Marjorque ont réagi, allant pour cette dernière jusqu’à interdire la location Airbnb dans les zones les plus prisées.

Il est probable que de nombreux pays ou villes suivent ces exemples en restreignant la location saisonnière et / ou en la taxant plus fortement afin de faire rentrer plus d’argent dans les caisses des administrations. 

LE grand gagnant sera le marché de la location à l’année, qui redeviendra attractif pour les propriétaires.

 

En attendant, il va tout de même vous falloir redoubler d’efforts pour trouver le bien de vos rêves et nous allons maintenant voire comment procéder. 

Voici nos 10 conseils pour maximiser vos chances de trouver rapidement un bien à louer à l’année. 

Conseil N°1 : Privilégier des débuts de recherche en septembre

C’est à cette période que le tourisme décline et donc celle où les propriétaires seront le plus intéressés pour trouver un locataire longue durée.

En cherchant au printemps vos chances seront limitées…

Conseil N°2 : Identifiez précisément votre zone de recherche

Et oui, c’est un peu le b.a.b.a mais tout le monde ne le fait pas suffisamment. Concrètement cela veut dire déterminer 4-5 villes maximum qui vous conviendraient et vous allez comprendre avec ce qui suit pourquoi c’est important.

Notez bien que plus vous viserez les zones touristiques, plus vos recherches seront difficiles, car les biens à louer à l’année y sont rares et les prix sont élevés.

Essayez de vous éloigner un peu du bord de mer quitte à louer ou à acheter plus près du littoral plus tard.

Retraite au Portugal trouver louer

Conseil N°3 : Soyez au clair sur vos besoins et sur d’éventuelles concessions…

Nous vous suggérons de prendre une feuille et de la diviser en 2 parties.

A gauche, mettez toutes les caractéristiques du logement que vous souhaitez louer : surface, nombre de pièces, ascenseur, état, climatisation, terrasse, parking, distance à la mer et budget bien sûr…

A droite, indiquez les concessions que vous êtes prêt à faire si avez du mal à trouver : vous éloignez de la côte ? réduire un peu la surface ? réhausser votre budget ?… 

La colonne de gauche vous servira à effectuer vos demandes en face à face, par internet ou par téléphone… celle de droite vous permettra de ne pas laisser passer des opportunités, car vous serez déjà « prêt » à faire ces concessions si cela s’avère nécessaire.

Conseil N°4 : Préparer le descriptif de votre recherche en portugais

Pour cela inspirez-vous de que ce vous voyez sur les sites d’immobilier portugais et utilisez google traduction. Après avoir testé la bonne compréhension de vos premiers contacts, faites d’éventuels réajustements pour rendre votre descriptif le plus clair possible.

Une fois votre zone de recherche précisément déterminée et vos besoins définis, il est temps d’entrer en contact avec un maximum d’interlocuteurs.

Conseil N°5 : Utilisez les plateformes internet

 

Sur les principales plateformes :

  • Olx.pt (inclus les annonces d’Immovirtual)

  • Custojusto.pt (version du Bon Coin au Portugal)

  • Remax.pt

  • idealista.pt…

vous trouverez des biens à louer à l’année. Cela donne des exemples intéressants pour évaluer les prix du marché immobilier et trouver de temps en temps de belles opportunités.

Vous pourrez paramétrer des alertes pour être informé des nouveaux biens disponibles.

Si vous ne parlez pas le portugais ou l’anglais, selon les sites, vous pouvez installer la barre d’outil Google traduction . Le résultat n’est pas parfait, mais largement suffisant pour comprendre le descriptif du bien.

Location à l'année retraite au Portugal

Conseil N°6 : Faites jouer le bouche à oreille

 

Vous séjournez pour vos vacances dans un immeuble qui vous plait ? Demandez au propriétaire et aux voisins que vous croisez s’il n’y aurait pas quelque chose à louer à l’année.

Faites de même avec les commerçants du quartier.

Ne vous contentez pas d’une phrase lancée à la volée, mais laissez à vos interlocuteurs la feuille récapitulant votre besoin en portugais et mentionnant vos coordonnées (téléphone mais surtout email, car les locaux seront réticents à appeler un numéro étranger).

Conseil N°7 : Contactez les agences locales (par téléphone ou idéalement sur place) et installez des relations suivies

agence location retraite au Portugal

Tenez-vous prêt à décrire précisément votre recherche vis-à-vis de chaque agence.

Là encore, laissez de préférence une version papier de votre descriptif ainsi que des cartes de visite si vous en disposez.

Profitez de chaque entretien pour faire le point avec l’agent sur la cohérence de vos attentes avec le marché immobilier local.

Concentrez-vous sur peu d’agences pour mieux vous faire connaitre plutôt que d’en contacter tous azimut. Rappelez-les régulièrement, faites le nécessaire pour être bien identifié et qu’elles se souviennent de vous. Il faut qu’elles pensent à vous en premier quand elles auront une opportunité.

Conseil N°8 : Adressez-vous directement aux propriétaires

Pour cela, repérez les pancartes indiquant « Aluga-se » (à louer) dans les secteurs qui vous intéressent le plus et, si les propriétaires ne sont pas présents, laissez votre descriptif et vos coordonnées dans la boite.

Pancarte à louer Portugal

Conseil N°9 : Appuyez-vous sur les réseaux de Français installés

Faites part de votre besoin aux Français installés  au Portugal, en les rencontrant ou bien en entrant en contact avec eux via internet.

Une partie de ceux qui sont actuellement en location vont acheter et donc libérer le bien qu’ils louent actuellement à l’année. Soyez en le premier informé !

 

Conseil N°10 : Préparez-vous à saisir une opportunité

Louer retraite au Portugal

Le jour où un bien correspondant à votre besoin sera disponible, il faudra le saisir vite.

Concrètement, cela signifie qu’il faudra avoir votre dossier déjà prêt et être en mesure de vous rendre sur place rapidement (ou d’y envoyer un interlocuteur de confiance).

Vous devrez donc

  • Être prêt à « sortir » 6 à 12 mois de loyer selon les négociations avec le propriétaire

  • Avoir obtenu votre NIF (Numéro d’Identification Fiscal) qui vous sera indispensable pour pouvoir activer l’électricité, le gaz, l’internet fixe… dans votre logement – Il est tout à fait possible de l’obtenir sans avoir d’adresse fixe au Portugal.

  • Disposer d’un RIB portugais et donc avoir ouvert un compte dans le pays

  • Avoir identifié l’acteur auprès duquel vous souscrirez une assurance habitation

Si malgré tout cela, vous ne trouvez pas ce qu’il vous faut, il vous restera la possibilité de vous adresser à des professionnels indépendants des agences, qui pourront effectuer les recherches à votre place. Dans ce cas, il faudra en payer le prix.

Bonnes recherches.

Vous pouvez poster vos annonces de recherches ou d’offres de location gratuitement dans notre rubrique les PETITES ANNONCES DE LA RETRAITE A L’ETRANGER.

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