Le Portugal est une destination idéale pour les retraités français en quête d’une meilleure qualité de vie.  

Les atouts du pays, ou de cet « eldorado » comme le qualifient de nombreux médias, sont incontestables : climat, coût de la vie, sécurité, fiscalité (10 ans sans impôts…), accueil des habitants… 

Mais le Portugal est depuis 3 ans en pleine mutation. Il a réalisé une incroyable sortie de crise économique et les prix de l’immobilier y flambent… 

Ceux qui ont investi à temps s’en réjouissent… Et ceux qui aimeraient s’y installer pour leur retraite s’en inquiètent.

Alors, est-il encore intéressant d’acheter un bien immobilier au Portugal ? Peut-on encore louer des biens pas chers ?
Découvrez nos explications sur la situation actuelle ainsi que les conclusions à en tirer pour votre projet d’installation. Ne renoncez pas à votre rêve :)

 Au sommaire 

  • Une flambée des prix qui s’inscrit dans un contexte d’insolente croissance économique

  • Le Portugal est depuis 3 ans LE pays à la mode en Europe

  • Quelle est l’ampleur de la flambée des prix de l’immobilier au Portugal ?

  • Qui fait monter les prix de l’immobilier ?

  • Que penser des niveaux de prix actuels ?

  • Quelles sont les conséquences pour les locations longues durée ?

  • Comment la situation va-t-elle évoluer ?

Une flambée des prix qui s’inscrit dans un contexte d’insolente croissance économique

Le Portugal a été touché de plein fouet par la crise de 2008.
Jusqu’en 2015, le pays était encore en difficulté, les politiques d’austérité et les nombreuses réformes n’ayant pas permis de le redresser.

Plutôt que de poursuivre ce type de politique, par ailleurs recommandée par la Commission européenne, le nouveau gouvernement socialiste a alors augmenté le salaire minimum tout en baissant les cotisations des employeurs. Il a également relancé le pouvoir d’achat en revalorisant les allocations familiales et les pensions de retraite, et en instaurant des programmes de lutte contre la précarité…

Et en seulement 2 ans, c’est un véritable « miracle économique » qu’a connu le Portugal avec une baisse du chômage de 17 à 8%.

Immobilier retraite au Portugal
Cette incroyable sortie de crise s’explique par la réindustrialisation du pays tournée vers l’export. La compétitivité et la qualité de production du Portugal ont attiré de nombreux investisseurs industriels, qui jusque-là produisaient dans les pays de l’est.
Les touristes en quête d’une alternative au Maghreb, jugé instable et dangereux en raison du printemps arabe et des risques terroristes, ont également fortement contribué à la reprise économique. 
Aujourd’hui, le Portugal a clairement tourné le dos à la crise économique, mais il reste toutefois très endetté. 

 

Le Portugal est depuis 3 ans LE pays à la mode en Europe.

Les Français, mais aussi beaucoup d’Européens ont récemment « découvert » le Portugal. Pendant des décennies, le pays était méconnu et perçu comme peu intéressant.

Seuls les Anglais avaient pris possession depuis longue date de l’Algarve au sud du pays en y faisant construire de superbes résidences secondaires en bord de mer.
Pour leurs vacances, les Français se tournaient quant à eux volontiers vers l’Espagne, sans un regard pour son voisin de la péninsule ibérique. 

Les choses ont bien changé comme le montrent les recherches Google réalisées sur l’internet depuis 2013. L’intérêt pour les voyages à Lisbonne a cru continuement (hors effet de saisonnalités) tandis que celui pour Barcelone a stagné.

Depuis 2014, les célébrités du monde entier s’installent au pays du Fado pour profiter de son excellente qualité de vie et d’une note fiscale très avantageuse…
Le pays connaît un vrai effet de mode au niveau mondial et il suffit de se promener dans les régions de Lisbonne et de l’Algarve pour constater à quel point elles sont devenues cosmopolites…

Evolution recherche google Lisbonne Portugal
Quelle est l’ampleur de la flambée des prix de l’immobilier au Portugal ?
Contrairement à l’Espagne ou l’Irlande, les prix avant la crise de 2008 n’étaient pas surévalués au Portugal ce qui explique qu’ils aient baissé moins fortement les années qui ont suivi.

La remontée des prix a débuté à partir de 2013 et entre le deuxième trimestre de cette même année et le quatrième trimestre de 2017, ils ont augmenté de 27%. 

Evolution des prix immobilier retraite au Portugal
Ce chiffre moyen cache de fortes disparités puisqu’au quatrième trimestre 2017, Lisbonne, Porto et l’Algarve ont respectivement enregistré une augmentation par rapport à l’année précédente de 18%18% et 9%.

Les prix de l’immobilier au Portugal ont maintenant dépassé ceux d’avant crise de 2008.

La Banque du Portugal s’inquiète d’une persistance de telles augmentations mais reconnait dans son dernier rapport que les prix ne sont globalement pas surévalués.

 

Qui fait monter les prix de l’immobilier au Portugal ?

 

Comme l’indique la Banque du Portugal, c’est un ensemble d’éléments qui provoque l’augmentation des prix : 

 La forte demande touristique 
 Les taux d’intérêt bas
 La baisse du chômage 
 Et l’augmentation du pouvoir d’achat des Portugais

Mais, si l’on y regarde de plus près, les plus fortes progressions des prix (Lisbonne et Porto et l’Algarve) coïncident avec l’arrivée massive d’investisseurs étrangers dans ces régions.

Leurs profils sont variés. On trouve parmi eux 

 Des investisseurs particuliers ainsi que des entrepreneurs qui se précipitent vers la pierre portugaise .
 Des Brésiliens, des Chinois et des Russes en quête du fameux Golden Visa leur permettant de devenir résident portugais et donc européen en acquérant un bien d’une valeur de 500 000€ minimum.
 Des titulaires du fameux statut RNH (Résident Non Habituel) accordant 10 ans d’éxonération d’impôts aux retraités étrangers disposant de pensions privées et des avantages à certaines catégories d’actifs.

Les Portugais, en tant que vendeurs, contribuent également largement à l’augmentation des prix. Eux aussi jouent la carte de la surenchère en proposant leurs biens à des prix toujours plus élevés que ceux qui viennent de se vendre dans la même rue. 

 

Que penser des niveaux de prix actuels de l’immobilier au Portugal ?

De l’avis général, et en particulier du FMI et de la Commission européenne, les prix de l’immobilier au Portugal étaient jusqu’à présent sous-évalués au regard de la beauté du pays et de la qualité de vie que l’on peut y trouver.

La flambée des prix correspond donc à un «rattrapage» bien légitime. 

C’est un peu comme si le pays avait toujours eu énormément de potentiel (histoire, culture, traditions, modernité, sécurité, architecture, climat) mais qu’il ne s’était révélé aux yeux de tous que très récemment et très rapidement.

Naxos retraite en Grèce
Dans la frénésie actuelle, avec bien plus de demandes que d’offres, il est difficile de donner des prix de marché. 

Certains agents immobiliers ont reconnu leur incapacité à les définir tant ils sont eux-mêmes surpris par des vendeurs qui proposent leurs biens à des prix jamais pratiqués jusque-là et tant certains acheteurs les achètent sans même négocier, voire sans se déplacer ! … 

Voici tout de même quelques ordres de grandeur, résultant de l’enquête terrain que nous venons de réaliser :

Prix immobilier retraite au Portugal Lisbonne
Dans Lisbonne, pour les plus beaux quartiers de la capitale (Chiado, Principe Real, Lapa, Avenida da LiberdadeAlfama.. les prix se situent désormais de 6000 à plus de 10 000€ /m² selon la qualité des produits.
De nombreux quartiers en bord de Tage jusque-là moins considérés sont en pleine transformation et pourraient bien se rapprocher à terme de ce niveau de prix.
Les villes huppées de la région de Lisbonne ont profité pleinement de l’arrivée des investisseurs étrangers qui se sont rués sur le front de mer et sur les produits les plus hauts de gamme.
Immobilier retraite Portugal Lagos
À Cascais, le Saint-Tropez portugais, les appartements en centre-ville se vendent en moyenne à 4000€ /m² mais le prix descend en flèche dès que vous vous éloignez ainsi que le souligne un agent immobilier expert du secteur. En 20 km, vous divisez les prix par 10…. Passant de 1,2M€ en front de mer à 120 000€ dans les terres.…
Sur la péninsule de Setubal au cœur du magnifique par d’Arrábida, à 40 min de Lisbonne, vous trouverez des maisons et des appartements à partir de 1000€ du m².
Immobilier retraite Portugal Setubal
À Lagos en Algarve, à quelques pas de la mer et du centre historique, les biens dans la Marina, récemment construits et confortables (terrasse, piscine…) se vendent entre 2000 et 2500 € /m2. 

Si vous allez dans des villes moins cotées de l’Algarve comme Olhão, vous trouverez facilement des biens à 1500€/m².

 

Est-ce vraiment cher ? Non, si l’on compare ces prix à ceux de notre bord de mer et en particulier à ceux de la Côte d’Azur, là où il fait beau presque toute l’année. 

À moins de 500 m de la plage vous n’y trouverez que des logements de 6000 à 10 000€ du m²….et pour atteindre des prix raisonnables il vous faudra vous éloignez de plusieurs diraines de kilomètres.

prix immobilier France
Afin de relativiser les prix au Portugal, voici quelques exemples de coûts moyens au m² dans plusieurs villes de  France (source meilleurs agents) : 

Dinard 3700€, Royan : 3000€, Bordeaux : 4800€, Arcachon : 5700€, Saint-Tropez : 8500€, Cannes : 5000€, Aix-en-Provence : 4000€

Même s’ils ont beaucoup augmenté, les prix de l’immobilier au Portugal restent donc très compétitifs pour les retraités français en quête de soleil et de douceur de vivre.

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Les démarches pour partir vivre à l’étranger sont lourdes.

Afin de ne rien oublier et de ne pas faire d’erreur qui pourraient vous coûter cher, nous vous recommandons d’utiliser la chek-list de la retraite à l’étranger (à télécharger gratuitement)

Quelles conséquences pour les locations longue durée ?

Peut-être souhaitez-vous prendre votre temps avant d’acheter un appartement ou une maison pour votre retraite au Portugal ? 

« Tester » la vie sur place avant de faire le grand saut peut être instructif.
Mais la recherche d’une location à prix « correct » va s’avérer particulièrement difficile. Les biens sont rares et ils partent à toute vitesse tant la demande locative est forte.
Dans ce marché très déséquilibré, la plupart des propriétaires préfèrent laisser vide leur logement pendant 8 mois de l’année pour profiter de la très rentable location saisonnière de juin à octobre.

Louer à l'année retraite au Portugal

LIRE : Comment trouver une location à l’année au Portugal ?

Nota : Pour obtenir le statut RNH il vous faudra avoir signé un contrat longue durée…

Comment la situation va-t-elle évoluer ?

 

Les classes moyennes portugaises ne peuvent plus se loger à Lisbonne et l’Algarve est également devenue hors de prix pour la plupart d’entre eux. 

Des investisseurs étrangers ou Portugais prennent possession d’immeubles entiers et se précipitent pour les vider de leur occupants alors incapables de trouver une autre location compatible avec leur budget…

Face à ces constats, la grogne monte chez ceux qui ne sont pas propriétaires tandis que les autres, majoritaires dans le pays se frottent les mains.

Dans les rangs de la majorité, les idées fusent pour calmer le jeu 

 Taxer fortement les plus-values immobilières
 Imposer les titulaires du statut RNH,
 Durcir les conditions de locations saisonnières (limitation, fiscalité) à l’instar de l’Espagne (Valence, Majorque…) 
 Réglementer le marché en fixant des prix au m² maximum dans certains quartiers

raisons retraite en Grèce
L’Europe tente également de s’en mêler en dénonçant l’existence des Golden Visa en raison de l’inégalité entre citoyens qu’ils induisent et des risques de corruption.

En attendant, les capitaux continuent d’affluer dans le pays et cela en arrange beaucoup de monde…

Tous les acteurs que nous avons interrogés ont convenu que les prix arrivaient à un palier… et que les plus fortes hausses étaient donc désormais derrière nous.

Une bonne nouvelle pour ceux qui ont l’intention de prendre leur retraite au Portugal.

Plusieurs décisions politiques, si elles étaient prises, pourraient même inverser la tendance, à condition de se cumuler, mais il ne s’agit que d’hypothèses à ce stade.

Alors oui, les prix de l’immobilier sont moins attractifs qu’avant au Portugal, mais il reste des opportunités à saisir en vous écartant des sentiers battus et surtout, c’est une promesse de qualité de vie exceptionnelle que ce pays vous offre.

Les Français qui s’y sont installés se félicitent de leur choix et n’ont aucune intention de revenir dans l’hexagone… 

LIRE « Le stress disparait dès que vous passez la frontière où vous descendez de l’avion » (Dominique à Figuera Da Foz)

LIRE :  « Tout un art de vivre où le temps se conjuge au ralenti » (Florent à Tavira)

LIRE : « Là pour profiter de la vie » (« Dominique à Sesimbra)

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